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23/07/2015
A reação imobiliária
Retorno médio de fundos listados em bolsa alcança 7% no semestre, colocando o mercado dentre as melhores opções de investimento. Gestores veem com cautela o que chamam de recuperação e recomendam seletividade.
Por Beatriz Cutait, de São Paulo


Passados dois anos de queda, o mercado dos fundos imobiliários listados em bolsa teve um primeiro semestre para comemorar, ao consolidar-se como uma das melhores opções de investimentos no período. O retomo médio de todas as carteiras com negociação de cotas no mês passado, ponderado por valor de mercado, ficou positivo em 7,02% entre janeiro e junho de 2015, segundo os dados da provedora de informações financeiras Quantum. O cálculo captura o efeito da variação das cotas na bolsa e o pagamento de rendimentos aos cotistas. Só em junho, terceiro mês seguido de alta, o retomo ficou positivo em 2,02% e, em 12 meses, alcançou 5,01%.

Quando analisado apenas o retomo com a distribuição de dividendos - que conta com isenção tributária para investidores pessoas físicas quando respeitadas determinadas condições e é um dos principais atrativos -, as carteiras imobiliárias também se destacam. Conforme levantamento da Quantum, o "dividend yield" médio dos fundos listados com negociação em junho atingiu 0,93% no mês e 5,51% no semestre. Em 12 meses, o rendimento chega a 10,82%.

Ainda que a taxa básica de juros esteja no maior patamar desde o fim de 2008 (13,75%), o que eleva o custo de oportunidade, o segmento de fundos imobiliários continua a se colocar como uma oportunidade atrativa de investimento. Para efeito de comparação, o Certificado de Depósito Interfinanceiro (CD1), referencial das aplicações conservadoras, teve variação de 5,92% na primeira metade do ano. Se um investidor tivesse uma aplicação que rendesse 100% do CDI e pagasse a menor alíquota do imposto de renda, de 15% para prazos acima de dois anos, ele receberia 5,03% no semestre, abaixo, portanto, do retomo entregue pelos fundos apenas com dividendos, desconsiderando a variação das cotas em boba. De um total de 67 carteiras analisadas, 46 registraram um dividend yield igual ou superior ao CDI líquido no acumulado do ano.

O bom desempenho das carteiras no semestre, contudo, não significa que o pior já passou. Gestores consultados avaliam que a melhora está vinculada em grande parte à má trajetória dos dois últimos anos, que levou a um grande desconto das cotas em bolsa - movimento visto até como exagerado -, e continuam cautelosos com o ambiente. Tal desconforto também se traduziu no comportamento de uma parcela dos investidores desse mercado, que optou por sair da bolsa. Mesmo com a valorização das carteiras, o número de pessoas físicas - principal aplicador do segmento - caiu 2,9% no primeiro semestre, para 90.048, e é 13,5% inferior ao recorde da série, de junho de 2013 (104.079).

O diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), André Freitas, avalia que a percepção de que o valor de mercado dos fundos listados estava muito baixo contribuiu para a retomada do primeiro semestre. Ele estima que as carteiras estejam negociando com desconto médio da ordem de até 30% em relação ao valor patrimonial.

Freitas ainda atribui o aumento da procura dos investidores da gestora à atratividade dos fundos imobiliários em termos de retomo, especialmente com dividendos. "O produto volta a interessar porque tem um 'yield' [rendimento] relativamente alto, e temos a percepção de que estamos chegando ao fim do ciclo de aperto monetário", afirma o diretor, para quem a Selic será elevada até 14% - a projeção do Credit Suisse é de 14,75% ao fim de 2015. A queda das ofertas de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs), instrumentos também incentivados, também explica a reação do mercado de fundos imobiliários.

"A despeito do aumento da taxa de juros e da maior incerteza nos campos político e econômico no Brasil, os fundos já estavam muito descontados. Vários efeitos já estavam no preço, houve uma melhora geral, mas mais seletiva em alguns segmentos de mercado", diz o diretor da Fator Administração de Recursos (FAR) Valdery %#¨¨¨#.

De longe o mais representativo dessa indústria, o segmento de escritórios comerciais, por exemplo, teve retomo de 6,70% no semestre, abaixo da média do mercado. Os fundos de logística, por sua vez, apresentaram retorno acumulado de apenas 1,66%, o menor dentre todos os nichos. Representados por poucas carteiras, os nichos hospitalar e educacional puxaram a média para cima, com variações respectivas de 19,02% e 12,72% no período.

Embora também chame atenção para os descontos elevados dos fundos em relação ao valor intrínseco dos imóveis e ressalte que o momento é favorável para a entrada do investidor no mercado, o diretor de produtos estruturados da Votorantim Asset Management (VAM), Reinaldo Lacerda, assinala que o contexto continua desfavorável.

"Passamos por um período em 2014 de notícias bastante ruins para o setor imobiliário em termos de lançamento, vendas. As notícias não mudaram em 2015, pelo contrário. Estamos com uma série de restrições e com uma queda da economia até mais negativa", observa.

Segundo ele, ainda está em curso um movimento de aumento de vacância e renegociação de preços de aluguel - o que pode afetar o fluxo de distribuição de dividendos dos fundos -, e a tendência é que esses ajustes continuem por mais algum tempo. O diretor da VAM ressalta que o investidor precisa analisar cada carteira individualmente para entender se já houve renegociação de preços e prestar atenção à situação dos imóveis.

Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, conta que, dentre os fundos da casa, ainda há renegociação de contratos pela frente, e diz que o ajuste médio tem sido da ordem de 20% em termos reais, ou seja, quando descontada a inflação. Pelo menos em São Paulo e no Rio de Janeiro, Martins estima que a vacância ainda vã aumentar, já que muitos prédios vão ficar prontos.

Freitas, da CSHG, concorda com Martins, e também vê espaço para a vacância no segmento de escritórios crescer. "Por outro lado, a produção acabou, ninguém mais está produzindo", pondera.

Em meio às condições desafiadoras do mercado imobiliário diante da própria situação econômica brasileira, Freitas destaca que a renegociação de preços foi a tônica do primeiro semestre. Dentre os fundos da CSHG, houve desde o simples repasse da inflação até uma queda de 30% do valor do aluguel, na pior das hipóteses. Na maioria dos casos, perdeu-se poucos inquilinos, assinala.

Além da renegociação de contratos, a CSHG seguiu com a estratégia de venda de ativos. "Em alguns dos nossos fundos, principalmente de escritórios, vendemos imóveis a um valor acima do patrimonial e optamos de certa forma por comprar cotas de outros fundos ou outros imóveis com descontos grandes", conta.
Em 2014, a gestora levantou RS 260 milhões com a venda de imóveis e, no primeiro semestre deste ano, outros RS 60 milhões.

O sócio da Rio Bravo espera uma recuperação estrutural da indústria para o próximo ano, seja por meio de indicadores mais favoráveis da economia, seja pela tributação de produtos hoje incentivados, como LCIs, o que estimularia a busca por alternativas, o que considera já estar beneficiando timidamente o mercado.


Fonte: http://cbic.empauta.com/


http://www.secovipr.com.br/A+reacao+imobiliaria+104+5212.shtml

Ago 17, 2015 19:22
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Incertezas marcam segundo semestre das incorporadoras
Publicado em 28 de julho de 2015 por Vanessa Pessoa
• (Valor Econômico – São Paulo/SP – EMPRESAS – 28/07/2015 – Pág. B3)
Chiara Quintão


O mercado está dividido em relação às expectativas de como será o desempenho do mercado imobiliário neste semestre. Se, por um lado, a segunda metade do ano costuma ser, sazonalmente, melhor para o setor em lançamentos e vendas, por outro, as restrições de crédito imobiliário, acirradas em maio, vão afetar todo o período se a postura dos bancos for mantida e não houver nova liberação de recursos do compulsório pelo governo.

Juntas, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, MRV e Rodobens Negócios Imobiliários lançaram, no primeiro semestre, R$ 4,87 bilhões, redução de 37% ante os seis primeiros meses de 2014. O cálculo considera somente a fatia própria das empresas nos lançamentos. No segundo trimestre, a queda foi de 12,4% na comparação anual, para R$ 3,15 bilhões. Este será o quarto ano consecutivo de retração do setor.

Cada vez mais, o foco das incorporadoras tem sido acelerar a venda de estoques, até porque o volume de unidades que retorna às respectivas carteiras continua elevado, por conta dos distratos, que começaram a apresentar tendência de alta há três anos. Os cancelamentos de vendas continuam pressionadas pela entrega de empreendimentos das safras anteriores a 2011 e são estimulados também pela menor confiança do consumidor, pela piora dos indicadores de emprego e renda e pelo crédito restrito.

Os descontos na comercialização de imóveis prontos e em via de serem concluídos continuam a todo vapor, seja por meio de campanhas formais ou do que o setor costuma chamar de negociações caso a caso. Algumas vezes, os descontos não ocorrem diretamente, mas por meio de benefícios ao comprador, por exemplo, quando incorporadora paga um ano de supermercado para o comprador da unidade.

Outra medida tomada pelas empresas para incentivar a venda de imóveis é o financiamento direto ao comprador. Cyrela, PDG Realty, JHSF, Helbor, EZTec e Trisul oferecem a modalidade, ainda que, em alguns casos, por um período pré-determinado ou para um segmento específico. Trata-se de mais uma possibilidade de aceitação do crédito do cliente, ainda que a taxas de juros superiores às dos bancos.

Lançar somente produtos cuja sinalização de mercado seja que haverá boa absorção tem sido a estratégia adotada pelas incorporadoras nesse cenário de excesso de oferta e, para parte delas, de necessidade de gerar caixa e reduzir dívidas. A restrição de oferta de novos empreendimentos é uma tentativa das incorporadoras também de evitar reduções mais acentuadas de preços dos imóveis, além das que ocorrem pelos descontos.

No mercado, há quem espere quedas nominais de valores neste semestre tanto em imóveis novos quanto de usados e há quem considere que os ajustes vão se concentrar mais na redução da oferta de unidades, diante da menor liquidez atual.

No início de junho, o Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, revisou para baixo as projeções de lançamentos e vendas de imóveis residenciais para a cidade de São Paulo – maior mercado imobiliário do país – em 2015. Na ocasião, o Secovi-SP divulgou que os lançamentos terão queda de 23% a 25% ante o ano passado, para a faixa de 25,5 mil a 26,2 mil unidades e que as vendas cairão entre 15% e 20%, para o patamar de 17,3 mil a 18,4 mil unidades.

As estimativas do Secovi-SP para o ano estão mantidas, segundo o presidente da entidade, Claudio Bernardes. Para ele, diante das incertezas resultantes das crises política e econômica “é difícil até revisar” as projeções. Na avaliação de Bernardes, é preciso estimular que empresários busquem alternativas no cenário atual, apostando, por exemplo, em produtos que caibam no bolso do consumidor.

Por enquanto, o segmento menos afetado pelas mudanças na economia é o de imóveis para baixa renda. Não houve mudanças na liberação de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que financia as faixas 2 e 3 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. A MRV, que tem a maioria dos produtos nessas duas faixas, lançou R$ 2,03 bilhão no primeiro semestre, 8% abaixo do mesmo período do ano passado. No segundo trimestre, a MRV lançou R$ 1,09 bilhão, 3,9% acima do intervalo de abril a junho de 2014.

A Tenda, divisão de baixa renda Gafisa, lançou R$ 467,72 milhões no semestre e R$ 229,37 milhões no segundo trimestre, com expansões de 66,8% e 131,7% ante os respectivos períodos do ano passado.


http://www.ibrafi.org.br/2015/07/incertezas-marcam-segundo-semestre-das-incorporadoras/

Ago 17, 2015 19:25
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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O poder do voto nos fundos imobiliários
Publicado em 30 de julho de 2015 por Vanessa Pessoa
• (Valor Econômico – São Paulo/SP – FINANÇAS – 30/07/2015 – Pág. D2)
Augusto Martins*


O primeiro semestre do ano foi muito positivo para a indústria dos fundos imobiliários (FIIs). O Ifix, índice da bolsa composto por uma cesta de fundos imobiliários, acumulou um retorno de 9,3%, enquanto o CDI do mesmo período ficou em 6,0%, o Ibovespa, em 6,1% e o IMA-B (cesta de títulos públicos indexados à inflação), em 8,4%.

Alguns fatores ajudaram os FIIs, como a maior estabilidade das taxas de juros longas e a menor incerteza quanto à performance das carteiras de imóveis para renda. Com isso, o mercado percebeu que as cotas dos fundos estavam baratas e a correção aconteceu de forma consistente durante o semestre. Para melhor ilustrar como essa valorização ocorreu, dos 68 fundos que compõem o Ifix, 43 deles (63%) tiveram retorno superior ao CDI e somente seis tiveram variação negativa.

Entretanto, os fundos imobiliários vêm mostrando um outro lado que não é mensurável em números: o poder do voto. De forma geral, os fundos têm políticas de investimento e regras bastante objetivas, sendo usualmente necessária uma assembleia com os investidores para discutir e deliberar algumas matérias, assim como acontece num condomínio residencial, por exemplo.

A bem da verdade, existe um fator em que os FIIs parecem estar atrás dos condomínios, o quórum de participação, mas nem por isso com menor efetividade. Vendas de ativos, novas captações, ofertas públicas, exercício de direito de preferência, enfim, já são diversos os casos em que uma assembleia de um fundo imobiliário ditou os rumos do negócio.

Um bom exemplo de como o voto pode se relacionar diretamente com o retorno dos fundos pode ser visto quando existe um desconto entre o valor do fundo no mercado secundário (Bolsa) e seu valor patrimonial. Este indicador, quando calculado para uma cesta com diversos fundos de escritórios, era de 0,74 em 30 de junho, o que significa que esta cesta tinha valor de mercado 26% inferior ao valor dos ativos imobiliários estabelecidos por laudos de avaliação. Em números, essa carteira negociava em bolsa com preço equivalente a R$ 9.556/m², enquanto o laudo de avaliação apontava para 12.907/m².

Esse desconto é tema recorrente entre os participantes de mercado, que discutem se ele deveria ser visto como um incentivo para os fundos venderem seus imóveis, entregarem os recursos aos cotistas e liquidarem os fundos.

É fato que diversas ofertas já ocorreram para comprar carteiras inteiras de imóveis, no entanto, na maior parte das vezes, a operação não foi concluída. Talvez este seja o caso mais relevante em que o voto tem relação direta com o retorno do fundo e demonstra como os investidores enxergam suas alocações nos fundos.

Usualmente, a lógica deste tipo de decisão está relacionada a três itens: o horizonte de longo prazo do investimento, o objetivo de obter retorno com a renda e a dificuldade em encontrar bons ativos imobiliários para realocar os recursos.

Outros casos emblemáticos foram decididos pelo poder do voto. Emissões de cotas já tiveram condições e volumes alterados, aquisição de participações adicionais em empreendimentos foram negadas e até uma oferta pública de aquisição (OPA) foi inviabilizada.

É importante lembrar que voto não é veto, tanto é que existiram casos em que as ofertas foram aceitas, os fundos venderam seus ativos e acabaram liquidados. Em outros casos os fundos fizeram suas emissões e aumentaram seu patrimônio. Já houve até um caso em que o fundo alterou totalmente sua política de investimentos, a remuneração do gestor e – pasmem – a política foi flexibilizada de forma relevante e a taxa de gestão, majorada.

Dois bons exemplos demonstram como esse voto tem ocorrido e como a tomada de decisão, por vezes, tem sido colocada nas mãos dos investidores. Em junho deste ano, o fundo Cyrela Thera Corporate realizou uma assembleia para aprovar uma nova emissão de cotas no valor total de R$ 10,4 milhões. Nessa assembleia, os cotistas aprovaram o formato e as condições da emissão, mas solicitaram a redução do volume pela metade, R$ 5,2 milhões, o que foi finalmente aprovado em julho.

Em uma outra assembleia emblemática, o MSL 13 FII discutiu em julho de 2014 a venda do único ativo do fundo. Essa venda foi aprovada e, posteriormente, o fundo foi liquidado.

De toda forma, um levantamento com alguns fundos captados entre os anos de 2011 e 2012 explica a lógica das decisões: mais de 70% dos investidores permanecem com as suas posições depois de três anos da captação. Esse dado é revelador e demonstra que o investidor entende o racional dos fundos imobiliários no qual investe seus recursos e, assim como no investimento direto em imóveis, as decisões devem ser pautadas pela visão de longo prazo.

A dinâmica do investimento direto em imóveis, na qual o investidor acaba por decidir cada detalhe do negócio, tem encontrado um caminho próprio no primo do mercado financeiro, o fundo imobiliário. Gestores e investidores aprenderam que o melhor caminho é sempre a conversa, mas obviamente, nos casos mais relevantes, o voto estará sempre presente e a vontade dos investidores prevalecerá.

Claro que ainda existem itens para serem disciplinados, até para evitar a percepção de que o investidor pode interferir em tudo e participar da gestão. Afinal, é importante lembrar que os FIIs contam com diversas vantagens e, definitivamente, uma delas é contar com uma gestão profissional.
Enfim, voto não é veto e, nesse diálogo entre gestores e investidores, é a indústria de fundos imobiliários que se fortalece.

*Augusto Martins é sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.


http://www.ibrafi.org.br/2015/07/o-poder-do-voto-nos-fundos-imobiliarios/

Ago 17, 2015 19:30
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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BR Properties vende 10 imóveis por R$ 1 bilhão
O Estado de S.Paulo
05 Agosto 2015 | 02h 04
Fundo de private equity Blackstone é o novo dono do portfólio, que inclui ativos como galpões industriais, logísticos e prédios de escritório


Galpões industriais estão entre os ativos vendidos

A BR Properties, empresa especializada na gestão de imóveis comerciais, e que tem entre seus sócios o banco BTG Pactual, anunciou ontem a venda de dez ativos imobiliários por R$ 1,06 bilhão. O contrato de venda foi firmado com a BRE Ponte Participações, que pertence ao fundo de private equity americano Blackstone. Entre os ativos estão incluídos galpões industriais e de logística e prédios de escritório, de propriedade da companhia e subsidiárias.

A venda bilionária foi anunciada apenas um mês após a empresa cancelar uma oferta pública de ações (OPA) por desistência do BTG. O banco foi o responsável por desenhar uma complexa operação, envolvendo um fundo imobiliário do qual é administrador, em parceria com o grupo canadense Brookfield. Em linhas gerais, os dois pretendiam comprar o controle da gestora de imóveis comerciais e dividir os ativos que estão sob gestão da companhia, avaliados em R$ 10 bilhões.

A pressão dos minoritários do fundo, que se sentiram prejudicados com a operação, fez a oferta naufragar. Na ocasião, a BR Properties disse que continuaria negociando a venda de seus ativos com a empresa canadense. Os negócios, porém, acabaram avançando com a Blackstone.

Segundo o presidente da gestora de ativos imobiliários, Cláudio Bruni, a intenção é vender ativos para aumentar os ganhos dos acionistas em um momento em que o cenário do setor é negativo, com queda no valor de aluguéis e aumento de imóveis vagos. "Achamos que hoje temos um caminho que pode indicar uma geração de riqueza maior para o acionista na venda (de imóveis). Mas temos um olhar estrábico (...), olhamos a venda e a compra", afirmou o executivo durante teleconferência com analistas.

A empresa divulgou, na noite de segunda-feira, queda de 81% no lucro líquido do segundo trimestre na comparação com um ano antes.

"Achamos que hoje temos um caminho que pode indicar uma geração de riqueza maior para o acionista na venda (de imóveis). Mas temos um olhar estrábico: olhamos a venda e a compra", diz Cláudio Bruni, presidente da BR Properties

Cenário difícil. A taxa de vacância física em imóveis de escritórios da BR Properties subiu de 9,6%, entre abril e junho de 2014, para 14,4% agora. Na área industrial, o índice subiu de 1,2% para 2,3%. Segundo Bruni, o aumento na taxa de vacância de imóveis no segundo trimestre foi mais concentrado no Rio de Janeiro por conta de locatários do setor de óleo e gás e de outros segmentos atingidos pelos desdobramentos da Operação Lava Jato, investigação sobre corrupção na Petrobrás.

Porém, diante da conjuntura de baixa confiança de empresários e consumidores, o executivo afirmou que a BR Properties não deve apresentar nos próximos trimestres uma performance de resultados "brilhante". "Estamos fazendo esforço muito grande para conseguirmos bons resultados. Mas a conjuntura está muito negativa e as expectativas das empresas estão muito prejudicadas", disse Bruni.

Vendas futuras. A empresa vai continuar analisando oportunidades de vendas de ativos, mas não perdeu de vista a estratégia de crescimento de longo prazo, disse o executivo. A ideia, segundo ele, é negociar imóveis maduros, que já tenham passado por um ciclo de ganhos. Sobre processos em andamento, o presidente evitou dar detalhes sobre possíveis conversas com a Brookfield, mas afirmou que há negociações que podem levar meses ou anos.

Em comunicado divulgado ontem, a empresa disse que o valor está sujeito a determinados ajustes e que a operação ainda depende da aprovação das autoridades e da "verificação de condições precedentes pelas partes". / Lucas Hirata, com Reuters
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http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,br-properties-vende-10-imoveis-por-r-1-bilhao--imp-,1738329

Ago 17, 2015 19:34
Jigsaw Forista VIP
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Diante da queda na cotação de vários FIIs neste mês, indicarei para a carteira apenas FUNDOS DE TIJOLOS (blue-chips, mid-caps e small-caps) com 0,96% < yield <1,06%:

PRSV11
SPTW11
HGLG11
HGRE11
BMLC11B
FAED11B
MBRF11
RNGO11

INDICAÇÃO DE ativos de risco para o IAFI: RMG + Tx. de vacância, Dividend Yield e boa relação P/VP, buscando uma maior rentabilidade, além da diversificação interna da carteira.

É importante destacar que estamos diante de uma carteira virtual de FIIs para estudo e troca de opiniões, e as indicações aqui postadas não devem servir para tomada de decisão de nenhum investidor, para isso é preciso estudar os Fundos, através da leitura dos prospectos, relatórios mensais, Demonstrações Financeiras, além da seção de fatores de riscos, pois ninguém deste Fórum se responsabilizará pelas perdas de terceiros.

Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney
Veja mais em: http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/2617769/saiba-onde-investem-todos-fundos-imobiliarios-negociados-bovespa#escritorios

Ago 17, 2015 21:08
Alexander "O GRANDE" Forista Assíduo
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Jan 16, 2013 10:12
 
 
Uma mudança e sorriso na orelha..........

Alexander "O GRANDE" escreveu:Mesclando bom DY com possibilidades de valorização.
agcx11
HGRE11
HGLG 11
FAED11
BRCR11
BBPO11
MAXR11B
RNGO11

Ago 24, 2015 19:41
Jigsaw Forista VIP
Mensagens: 3444
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Set 30, 2011 11:48
 
 
Alexander "O GRANDE" escreveu:Uma mudança e sorriso na orelha..........

Alexander "O GRANDE" escreveu:Mesclando bom DY com possibilidades de valorização.
agcx11
HGRE11
HGLG 11
FAED11
BRCR11
BBPO11
MAXR11B
RNGO11

Faltam 2 Foristas votantes para atingirmos o quórum mínimo do IAFI, caso contrario repetiremos a carteira:

http://forum.infomoney.com.br/viewtopic.php?f=12&t=15266&start=1620

Ago 25, 2015 14:35
Kakarotto Forista VIP
Mensagens: 3525
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Set 17, 2010 1:40
 
 
Meus votos:

AEFI11
BRCR11
BBPO11
MXRF11
XPGA11
AGCX11
FEXC11B

Ago 25, 2015 16:08
pholio Forista Assíduo
Mensagens: 673
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Jan 06, 2011 21:34
 
 
Meus votos.
Uma parte segue o critério de ativos mais conservadores, no sentido de maior diversificação interna de ativos e inquilinos), algumas até com DY um pouco mais baixo, mais ainda excelente. É o caso de HGRE,HGLG,HGBS.
Outra parte tenta capturar um dy um pouco maior (monoinquilino, por exemplo)
Foco principalmente em tijolo.

BBPO - Fundo sem surpresas operacionais. Fica com um DY interessante com o reajuste pelo IPCA em setembro.
EDGA - Apesar de ser mono empreendimento, tem bons inquilinos e vem mantendo baixa vacância.
HGLG - Fundo de Galpões bem diversificado, entregando bom dy, tem sido minha opção em logística.
HGBS - Fundo de shoppings bem diversificado, com uma gestão ativa, considero boa opção para se posicionar no setor.
HGRE - Justificativa semelhante ao HGBS...
XPCM - Apesar de ser monoinquilino, é um bom imóvel e vale a posição em uma carteira diversificada. Belo yield
XPGA - Boa opção para diversificar com fundo de papéis.
RNGO - Empreendimento de ótima qualidade.
Editado pela última vez por pholio em Set 03, 2015 14:56, em um total de 2 vezes.

Set 03, 2015 10:40
Jigsaw Forista VIP
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Registrado em:
Set 30, 2011 11:48
 
 
Esse é o RESULTADO FINAL da contagem dos votos do IAFI para SET-2015, houve participação de 5 Foristas e 39 votos:

ITEM CÓDIGO VOTOS

1 BBPO11 4
2 RNGO11 4
3 BRCR11 3
4 FAED11B 3
5 HGLG11 3
6 HGRE11 3
7 AEFI11 2
8 EDGA11B 2


9 AGCX11 2
10 XPCM11 2
11 XPGA11 2
12 BMLC11B 1
13 FEXC11B 1
14 FFCI11 1
15 HGBS11 1
16 MAXR11B 1
17 MBRF11 1
18 MXRF11 1
19 PRSV11 1
20 SPTW11 1

( * ) DEPOIS de ficar de fora da carteira no mês de AGO-15, o AEFI11 retorna para a composição do IAFI SET-15;

( ** ) Diante do empate entre 5 FII’s (AEFI11, AGCX11, EDGA11B, XPCM11 E XPGA11) para as 2 vagas restantes e da ausência de uma votação de desempate antes do início do pregão, ficou estabelecido o critério de desempate pelo histórico de votação dos ativos conforme regra da CAFI:

Regra de votação, item 3 da CAFI:

"Em caso de empate, entre a 8.ª e 9.ª colocada por exemplo, é feita uma votação rapida entre as duas (ou mais) para ver qual vai compor a carteira. Se não der tempo p/ fazer esta votação, a empresa escolhida será aquela com maior números de votos no histórico."

Set 03, 2015 10:47
Jigsaw Forista VIP
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Set 30, 2011 11:48
 
 
ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO do Histórico Geral de votos do IAFI:

ITEM Código TOTAL
1 AEFI11 152
2 BRCR11 134
3 EDGA11B 104
4 HGLG11 85
5 RNGO11 71
6 XPGA11 71
7 MXRF11 70
8 FEXC11B 60
9 HGRE11 59
10 XPCM11 45
11 AGCX11 43
12 RBRD11 42
13 FAED11B 40
14 HGBS11 38
15 MBRF11 36
16 MAXR11B 35
17 NSLU11B 34
18 BBPO11 32
19 BCFF11B 31
20 PRSV11 31
21 SPTW11 31
22 XTED11 29
23 VLOL11 28
24 CEOC11B 27
25 KNRI11 25
26 THRA11B 24
27 VRTA11 20
28 FCFL11B 19
29 FFCI11 19
30 FVBI11B 18
31 FIIP11B 17
32 BMLC11B 16
33 BPFF11 15
34 HGCR11 15
35 PLRI11 15
36 RBVO11 13
37 TBOF11 13
38 PQDP11 12
39 PORD11 11
40 SDIL11 11
41 CNES11B 10
42 HCRI11B 10
43 HTMX11B 10
44 RDES11 10
45 RNDP11 10
46 BBVJ11 9
47 CBOP11 9
48 FLRP11B 9
49 DOMC11 8
50 FIGS11 8
51 RCCS11 8
52 BBRC11 7
53 SAAG11 7
54 FIIB11 6
55 HGJH11 6
56 RBPR11 6
57 TRXL11 6
58 ALMI11B 5
59 JRDM11B 5
60 ONEF11 5
61 CXTL11 4
62 FMOF11 4
63 FPAB11 4
64 RBGS11 4
65 CXCE11B 3
66 JSRE11 3
67 RBDS11 3
68 BBFI11B 2
69 EURO11 2
70 KNCR11 2
71 RBPD11 2
72 WPLZ11B 2
73 ABCP11 1
74 EDFO11B 1
75 FAMB11B 1
76 MSHP11 1
77 MSLF11B 1
78 RBAG11 1
79 RBBV11 1
80 WMRB11B 1

Set 03, 2015 10:55
Jigsaw Forista VIP
Mensagens: 3444
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Registrado em:
Set 30, 2011 11:48
 
 
Kakarotto escreveu:Meus votos:

AEFI11
BRCR11
BBPO11
MXRF11
XPGA11
AGCX11
FEXC11B

pholio escreveu:Meus votos

BBPO
EDGA
HGLG
HGBS
HGRE
XPCM
XPGA
RNGO

Prezados Foristas, eu agradeço pelo empenho e participação de vocês neste espaço, sem os quais essa carteira estaria desativada, mas seria mais interessante que nas próximas votações houvesse uma justificativa para os votos (pode ser uma justificativa geral como eu faço), senão o Tópico resume-se apenas a contagem de votos, vlw!

Set 03, 2015 11:04
Jigsaw Forista VIP
Mensagens: 3444
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Registrado em:
Set 30, 2011 11:48
 
 
FRAJ0L@ escreveu:Habemos quorum???

Como ficou a IAFI 09/2015 ???

Att;)
-------------------
http://defendaseudinheiro.com.br/tag/FII

FRAJOLA, você ou qualquer outro Forista pode auxiliar na contagem dos votos, no caso de haver empate na 8.ª colocação, depois a gente define através do Histórico de votação, o quórum mínimo é >= 5 Foristas, que foi atingido neste mês.

[ ]s

Set 03, 2015 14:55
pholio Forista Assíduo
Mensagens: 673
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Jan 06, 2011 21:34
 
 
Jigsaw escreveu:Prezados Foristas, eu agradeço pelo empenho e participação de vocês neste espaço, sem os quais essa carteira estaria desativada, mas seria mais interessante que nas próximas votações houvesse uma justificativa para os votos (pode ser uma justificativa geral como eu faço), senão o Tópico resume-se apenas a contagem de votos, vlw!


Jigsaw, você tem razão, é isso que enriquece o debate da carteira. Já editei o post com a justificativa.
Abraço!

Set 08, 2015 9:14
Pobre.Poupador Forista Assíduo
Mensagens: 242
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Registrado em:
Jul 16, 2015 10:11
 
 
Bom dia pessoal,

Volta do feriado, é hora de trabalhar! rsss

Publicamos hoje la no portal mais uma análise de um Fundo Imobiliário.

O ativo alvo de hoje é o BBPO11 BB Progressivo II.

Segue o link para o artigo completo:

http://www.pobrepoupador.com/2015/09/bbpo11.html

Um grande abraço a todos e um bom retorno as atividades!

Pobre Poupador

Set 12, 2015 8:14
phalcol Estreante
Mensagens: 57
Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
phalcol
Registrado em:
Fev 07, 2013 13:38
Localização:
Luiz Antonio SP
 
 
Bom dia ,

Sei que a votação acabou, gostaria de colocar aqui os ativos FII que possuo em minha carteira, gostaria de opiniões de vcs

EDGA11B - 50%
BCIA11 - 50%

Abraços a todos

Set 22, 2015 11:01
Jigsaw Forista VIP
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Fundos imobiliários: desempenho varia com tipo de imóvel
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Marcos Santos/USP Imagens
Imóveis: prédios no centro de São Paulo
Imóveis: fundos de hospitais, agências bancárias e residenciais lideram em rentabilidade neste ano
Angelo Pavini, da Arena do Pavini
São Paulo - Os fundos imobiliários de hospitais, agências bancárias e residenciais lideram em rentabilidade neste ano, segundo dados da Rio Bravo Investimentos, uma das maiores empresas do setor de carteiras imobiliárias do mercado.

Os fundos de hospitais e agências acumularam mais de 12% no ano até agosto.

O pior desempenho está com os fundos de empreendimentos comerciais, devido ao forte crescimento da oferta de prédios de escritórios em São Paulo, afirma José Alberto Diniz, responsável pela área de fundos imobiliários da Rio Bravo.

Esse rendimento inclui a variação dos preços das cotas na BM&FBovespa e os rendimentos distribuídos pelas carteiras aos investidores, o chamando “yield”.

O rendimento distribuído pelos fundos é isento de imposto de renda para pessoas físicas. Já o ganho nas cotas é tributado quando elas são vendidas.

Tipos de fundos imobiliários

O executivo usa esses dados para mostrar as diferenças entre os fundos imobiliários hoje existentes no mercado brasileiro.

Hoje, o índice do setor, o Ifix, reúne 68 dos 129 fundos listados em bolsa, que podem ainda ser divididos por gestor, por categoria de ativo – como tipo de imóvel ou papéis ou fundos de fundos –, por tipo de imóvel – residencial, escritório, galpão shopping ou multiuso – e estágio de desenvolvimento, ou seja, pronto e alugado, com renda garantida ou em desenvolvimento.

À medida que cresce o número de fundos, essas divisões irão se fortalecendo e até aumentando, ampliando as opções para o investidor, diz Diniz.

Fundos imobiliários 2014
Ativo Rendimento (%)*
Hospitalar 12,36
Residencial/desenvolv. 12,13
Índice Rio Bravo 10,43
Educacional 11,32
Industrial/Logística 8,01
Shopping e Varejo 7,48
Papéis Imobiliários 3,48
Diversificado 2,68
Escritórios Geral 0,16
Renda Garantida -0,03
Ifix 2,84
Fonte: Rio Bravo Investimentos. Retorno total no ano até 29 de agosto, incluindo variação das cotas e rentabilidade distribuída pelas carteiras.

Renda garantida

Olhando por tipo de ativos, no segmento de escritórios, Diniz destaca a subdivisão dos fundos com renda garantida, que se comprometem a pagar um rendimento fixo por determinado prazo para o investidor durante a construção do prédio e por algum tempo depois, até que os espaços estejam alugados.


Esses fundos têm perdas de 0,03% no ano e estão na lanterna da rentabilidade. Já os fundos de hospitais, destaque neste ano, passaram por momentos muito ruins nos anos anteriores por conta de renegociações de contratos na Justiça que reduziram os aluguéis e agora apresentam recuperação.

Maioria é de escritórios

Os fundos de escritórios comerciais representam 50% do mercado, afirma Diniz. Se somada a parcela de prédios de escritórios nos fundos diversificados, esse percentual aumenta ainda mais, atingindo 60% se forem incluídas as carteiras de agências bancárias, que são também imóveis comerciais, mas de um nicho específico.

E os fundos de agências, mais populares, se concentram nos Santander II, Caixa, BB Progressivo I e II e Banrisul.

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/fundos-imobiliarios-desempenho-varia-com-tipo-de-imovel

Set 22, 2015 11:03
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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BR Properties vende cotas de fundo por R$425,9 mi
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Divulgação
br properties
BR Properties: estratégia é estar presente nas cinco regiões do país, com imóveis bem localizados
Marcela Ayres Marcela Ayres, da REUTERS
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São Paulo - A empresa de imóveis comerciais BR Properties informou nesta segunda-feira que consumou a venda da totalidade de cotas detidas no Fundo de Investimento Imobiliário Comercial Progressivo II para fundo de investimento do empresário Michael Klein, em operação de 425,9 milhões de reais.

Em fato revelante, a BR Properties assinalou que o montante corresponde à diferença entre 606,7 milhões de reais e o saldo da dívida decorrente da emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) em 5 de setembro, de 180,8 milhões, conforme acordado em contrato. Em agosto, o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) aprovou a operação, que foi anunciada pela BR Properties em julho.

O empresário Michael Klein realizou a aquisição por meio do Twinsk Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento Multimercado Crédito Privado Investimento no Exterior, cessionário da sociedade Capital Brasileiro de Empreendimentos Imobiliários Ltda.
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O FII Comercial Progressivo possui 36 propriedades em 11 Estados do Nordeste, Centro-Oeste, Sudeste e Norte do país, além do Distrito Federal.

Em documento arquivado no Cade, as partes informaram que a compra das cotas no fundo "faz parte da estratégia do Twinsk de estar presente nas cinco regiões do país, com imóveis bem localizados que, alugados a empresas atuantes em diversos mercados como varejo de bens duráveis ou de roupas, por exemplo, tragam boa rentabilidade para o Grupo".

A BR Properties, por sua vez, usará os recursos captados com a operação para reduzir a dívida líquida, em seu programa de recompra de ações e para pagamento de dividendo a acionistas.

No início deste mês, a companhia de imóveis comerciais também anunciou a realização de mais uma etapa da operação de transferência de galpões industriais ao grupo Global Logistic Properties Limited (GLP), numa transação de 92,055 milhões de reais, informando que ativos equivalentes a 576,4 milhões não fazem mais parte da operação.

http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/br-properties-vende-cotas-de-fundo-por-r-425-9-mi

Set 22, 2015 11:05
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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21/09/15 - 16h14 - Lys Silva
Fundos Imobiliários passam a ter nova classificação em outubro
Intuito da alteração, realizada pela Anbima, é facilitar comparações realizados por investidores


SÃO PAULO – Começa a valer em 1º de outubro a nova classificação para Fundos Imobiliários definida pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). Dividido em dois níveis de informação, o modelo tem o objetivo de retratar as estratégias e riscos dos produtos ao investidor, permitindo uma melhor comparabilidade dos fundos.

Você está investindo bem seu dinheiro? Faça o teste aqui.

“A nova classificação tem como objetivo criar elementos de comparação para cada um dos fundos, dando chance aos investidores que não institucionalizados, de comprar, em um primeiro momento, todos as classificações de fundo e ver qual melhor se encaixa em suas expectativas de retorno e perfil de investimento”, diz Rodrigo Machado, vice-presidente do Comitê de Produtos Imobiliários.

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O primeiro nível da classificação é chamado de “mandato” e determina o objetivo do fundo de acordo com a finalidade do investimento. Por exemplo, se o fundo aplica seu patrimônio líquido em imóveis para locação ou arrendamento, visando a geração de renda para o investidor, ele é classificado como “Fundo imobiliário de renda”. São cinco tipos de mandato que um fundo pode se enquadrar:

Desenvolvimento para renda: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento
Desenvolvimento para venda: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros.
Renda: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
Títulos e Valores Mobiliários: Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em título e valores mobiliários como ações, cotas de sociedades, FIPs e FIDCs.
Híbrido: Fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.
Já o segundo nível classifica o fundo por tipo de gestão: passiva ou ativa. É considerada passiva quando o gestor especifica em seus regulamentos o imóvel ou o conjunto de imóveis que comporá sua carteira de investimento ou aqueles que têm por objetivo acompanhar um indicador do setor.

Já os produtos de gestão ativa são todos que não seguem esses critérios. “Fundos de gestão ativa podem sofrer mudanças durante os anos, sendo possível incluir ou retirar outros ativos, construir novos empreendimentos e mudar os objetivos, alterando de renda para desenvolvimento de renda e assim por diante”, explica Rodrigo. .

Em relação a situação do mercado de fundos imobiliários, até julho deste ano eram 258 fundos, contabilizando R$ 60,9 bilhões de patrimônio líquido, maior valor desde 2005 quando o número de fundos era de 63 e patrimônio líquido de R$ 2453 milhões.

Por outro lado, o volume de emissões deste ano, até julho, chegou na casa dos R$ 4,5 bilhões, menor patamar desde 2008, quando o volume foi de R$ 677,72 milhões e mais de R$ 11 milhões abaixo do pico de emissões, que ocorreu em 2011, e foi de R$ 16 bilhões.

O mercado está passando por um momento de transformação, segundo Machado. Para ele, investidores que não possuíam domínio do mercado de fundos estão dando lugar a investidores sofisticados, os descontos estão atingindo altos níveis, além dos retornos que, mesmo menores, ainda são significativos. “O que o investidor precisa ter mente é que a indústria imobiliária é suscetível a situação macroeconômica e que o retorno será de longo de prazo. Quem quiser começar a investir precisa entrar com cuidado e entendendo profundamente como os FII funcionam”, conclui Rodrigo.

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Set 22, 2015 11:18
Jigsaw Forista VIP
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Re: IAFI - Índice de Análise de Fundos Imobiliários
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Set 30, 2011 11:48
 
 
Como declarar cota de fundo imobiliário no imposto de renda?
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Paulo Fridman/Bloomberg
Prédios: vista aérea da Ponte Estaiada
Imóveis em São Paulo: Rendimentos dos fundos são isentos de IR, mas eventuais lucros na venda das cotas são tributados
Editado por Priscila Yazbek, de EXAME.com
Imposto de Renda

Dúvida do internauta: Em 2012 comprei 3.070 reais em cotas de um fundo imobiliário. Em 2013 fiz mais duas compras, totalizando 2.750 reais. Na Declaração de Imposto de Renda, no campo "Situação em 31/12/2012" lanço o valor de 3.070 reais e no campo "Situação em 31/12/2013" lanço a soma de 3.070 reais mais 2.750 reais, totalizando 5.820 reais?

Resposta de Samir Choaib*:

Sim, você deverá declarar sua posição em fundos imobiliários na ficha Bens e Direitos, sob o código 73, incluindo as informações referentes à sua posição no fundo, conforme consta no informe de rendimentos que deve ser enviado a você pela administradora do fundo.

Na coluna "Discriminação", informe o nome da administradora e seu CNPJ, bem como a quantidade de cotas detida em 31/12/2013.
Portanto, informe, sob o código 73, os valores de 2.750 reais em 31/12/2012 e de 5.820 reais em 31/12/2013.

Os rendimentos recebidos são isentos de imposto de renda, desde que você seja detentor de menos de 10% do patrimônio do fundo e desde que esse fundo tenha mais de 50 cotistas e seja negociado exclusivamente em Bolsa.

Os rendimentos devem ser declarados na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, na linha "Outros", especificando que se trata de um fundo de investimento imobiliário (FII).

No entanto, caso haja lucro na venda da cota (como resultado de uma valorização) haverá incidência de IR à alíquota de 20% e esse lucro deverá ser informado na ficha Renda Variável, na subficha "Operações Fundos Invest. Imob.".

Eventuais prejuízos apurados em operações com FII poderão ser compensados com lucros auferidos com FII.

Importante ressaltar que, nas operações com FII não há o benefício da isenção para bens de pequeno valor. Sendo assim, qualquer lucro auferido, mesmo que o total de vendas de cotas de FII no mês não ultrapasse 20 mil reais, será tributado normalmente, exceto se houver prejuízo a compensar.

Leia a matéria completa sobre declaração de fundos imobiliários.

Veja no vídeo a seguir, do professor Samy Dana, se afinal os fundos imobiliários se revelaram um grande mico:

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.

Dúvidas, observações ou críticas sobre a resposta acima? Deixe seu comentário abaixo!

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Tópicos: Declaração de IR, Imposto de Renda, Declaração de Imposto de Renda, IR, Dicas de Imposto de Renda, Fundos de investimento, Fundos imobiliários, Aplicações financeiras, Imposto de Renda 2010, Impostos, Leão, Imposto de Renda 2014, Investimentos pessoais, Regras do Imposto

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