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Set 22, 2009 13:53
BuyAndHolder Forista Assíduo
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Imóveis
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Fala pessoal,

Gostaria de saber se alguém tem experiência de como alavancar a compra de um segundo imóvel, usando o primeiro como garantia.

Não achei bancos grandes que fazem essa alienação fiduciária, apenas um menor especializado em mercado imobiliário. Ele empresta 50% do valor do imóvel já quitado.

Existe outra forma? Eu até consigo comprovar renda, mas não recebo salário. Sou autônomo e tenho empresa, só recebo dividendos.

Abraços

Set 23, 2009 19:05
-WM- Forista Assíduo
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Re: Como alavancar usando um imovel?
-WM-
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BuyAndHolder escreveu:Fala pessoal,

Gostaria de saber se alguém tem experiência de como alavancar a compra de um segundo imóvel, usando o primeiro como garantia.

Não achei bancos grandes que fazem essa alienação fiduciária, apenas um menor especializado em mercado imobiliário. Ele empresta 50% do valor do imóvel já quitado.

Existe outra forma? Eu até consigo comprovar renda, mas não recebo salário. Sou autônomo e tenho empresa, só recebo dividendos.

Abraços

Estou também interessado
Quer dizer que este banco empresta 50% do imóvel. E os juros?
Sabe quanto é?

Set 23, 2009 23:45
Crush Forista Assíduo
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B&H, houve uma discussão muito interessante sobre este tema aqui:
http://forum.infomoney.com.br/viewtopic ... 62&#881062

Vai seguindo o tópico indicado até meados de agosto, pois há mensagens esporádicas sobre o tema. Lancei a pergunta inicial no post de 27-jul, e um follow-up em 12-ago com cálculos detalhados.

Na verdade não era sobre usar um imóvel para alavancar a compra de um segundo, e sim usar um imóvel para alavancar operações em bolsa, mas o princípio é o mesmo.

Imagino que você, como eu, descobriu que a única instituição de tamanho razoável a fazer esta operação é a BM (Brazilian Mortgages).

Realmente o mercado de refinanciamento ainda é quase inexistente no Brasil. Lá fora é bem mais comum. Afinal, a crise do subprime começou aí...

Abraços e boa sorte. De meu lado, não tomei coragem.

Set 24, 2009 14:08
BuyAndHolder Forista Assíduo
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Crush escreveu:B&H, houve uma discussão muito interessante sobre este tema aqui:
http://forum.infomoney.com.br/viewtopic ... 62&#881062

Vai seguindo o tópico indicado até meados de agosto, pois há mensagens esporádicas sobre o tema. Lancei a pergunta inicial no post de 27-jul, e um follow-up em 12-ago com cálculos detalhados.

Na verdade não era sobre usar um imóvel para alavancar a compra de um segundo, e sim usar um imóvel para alavancar operações em bolsa, mas o princípio é o mesmo.

Imagino que você, como eu, descobriu que a única instituição de tamanho razoável a fazer esta operação é a BM (Brazilian Mortgages).

Realmente o mercado de refinanciamento ainda é quase inexistente no Brasil. Lá fora é bem mais comum. Afinal, a crise do subprime começou aí...

Abraços e boa sorte. De meu lado, não tomei coragem.


Valeu! Gostei da qualidade dos comentários, interessante! Eu achei o BM Sua casa e eles fazem alienação fiduciária. Inclusive comprei um livro de direito sobre isso e chegou hoje.

O problema é que a taxa está em 12% + IGP-M, que eu acho muito para mim. Se eu conseguir algo em torno de 1% ao mês, como você disse, fica mais interessante.

Mas vou essa semana no SISP (salão imobiliário) para ver o que as financeiras falam,

Abraços

Set 24, 2009 14:44
Crush Forista Assíduo
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BuyAndHolder escreveu:Valeu! Gostei da qualidade dos comentários, interessante! Eu achei o BM Sua casa e eles fazem alienação fiduciária. Inclusive comprei um livro de direito sobre isso e chegou hoje.

O problema é que a taxa está em 12% + IGP-M, que eu acho muito para mim. Se eu conseguir algo em torno de 1% ao mês, como você disse, fica mais interessante.

Mas vou essa semana no SISP (salão imobiliário) para ver o que as financeiras falam,

Abraços

B&H, se você encontrar algo interessante no SISP, avise aqui. Eu ainda não desisti totalmente da idéia. Se aparecerem oportunidades a taxas menores, talvez embarque nessa.

Boa sorte!

Set 24, 2009 15:03
BuyAndHolder Forista Assíduo
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Crush escreveu:
BuyAndHolder escreveu:Valeu! Gostei da qualidade dos comentários, interessante! Eu achei o BM Sua casa e eles fazem alienação fiduciária. Inclusive comprei um livro de direito sobre isso e chegou hoje.

O problema é que a taxa está em 12% + IGP-M, que eu acho muito para mim. Se eu conseguir algo em torno de 1% ao mês, como você disse, fica mais interessante.

Mas vou essa semana no SISP (salão imobiliário) para ver o que as financeiras falam,

Abraços

B&H, se você encontrar algo interessante no SISP, avise aqui. Eu ainda não desisti totalmente da idéia. Se aparecerem oportunidades a taxas menores, talvez embarque nessa.

Boa sorte!


Acho que no seu caso você não poderia tomar ações no mercado (tipo GETI4, CPFE3, TLPP4) para fazer caixa e usar no mercado? É só depositar margem de uns 120 a 150%.

Abraços

Set 25, 2009 10:53
Marcgest Estreante
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200% de garantia ou mais?
Marcgest
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Este assunto me interessa muito. O BM parece que nem atua aqui na minha região. Vejamos se entendi direito:

1) Vc dá o imóvel velho como garantia e recebe 50 % do valor como empréstimo. Traduzindo vc dá 2 para receber 1, ou seja 200% de garantia.

2) Este segundo imóvel é comprado a vista ou isto é para alavancar a entrada em outro financiado? Se é para financiar vc vai ter 2 prestações para pagar, logo cuidado para não se enrolar.

Se esse segundo imóvel for um terreno ou alguma casa para especular com a expansão imobiliaria vejo sentido, senão, é melhor fazer isso para aplicar na bolsa, de preferência quando ela estiver sobrevendida e com bom potencial de valorização como em março/09.

Out 23, 2009 19:41
J.Black Forista Assíduo
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fundos imobiliários - JHSF
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23/10/2009 15:15:00
JHSF Participações: constituição de fundo de investimento

A JHSF Participações firmou acordo com a Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores para a constituição de um fundo de investimento imobiliário denominado CSHG JHSF Prime Offices (Fundo de Investimento Imobiliário FII) o qual será administrado pela CSHG e terá a CPIC como consultor imobiliário.

O Fundo terá, dentre seus objetivos, a intenção de adquirir e explorar determinados imóveis comerciais, entre eles os edifícios Metropolitan e Platinum e 50% do edifício J.M. Pinheiro Neto, todos de propriedade da CPIC, controlada da JHSF, observados os eventuais exercícios de direito de preferência para aquisição dos referidos imóveis.

http://www.ondeinvestir.com.br/noticias ... LASH=20179

Nov 17, 2009 9:16
HEAVY METAL Forista VIP
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Mar 09, 2008 23:12
 
 
frajolla escreveu:Buyandholder e demais investidores em imóveis, me digam uma coisa:
- O que acham de comprar imóvel via consórcio ?
- Realmente fica mais barato que o financiamento tradicional, pois no consórcio o que se paga de juros é menor do que no SFH (ou mudou de nome ?) ?
- Ou no final das contas, depois que a pessoa der o lance e pegar a carta de crédito, o consórcio vira um financiamento comum assim como acontece com quem compra imóvel na planta, onde paga-se para o construtor até o imóvel começar a ser construído e depois vira um financiamento comum ??
Grato.

Frajolla,
Acho que neste site você poderá achar as respostas:
http://dinheiro.br.msn.com/especiais/co ... fault.aspx

Nov 17, 2009 10:01
J.Black Forista Assíduo
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Fala Frajollãoo! Cadê o avatar do gato brother? O gato é muito lôco!!!hehehe :D

O problema do consórcio para imóveis é o índice de correção utilizado ( INCC). O índice é muito baixo, caso você queira efetuar o resgate antes do previsto, arcará com abatimento de taxas administrativas e perceberá que teria sido mais vantajoso se houvesse aplicado em R.Fixa. Há 5 anos, efetuei o processo de resgate para um parente que fechara um plano pela Porto. Num Balanço final percebi que se houvesse aplicado em R.FIXA a grana teria rendido muito mais e o trabalho teria sido muito menor. Consórcio é como Previdência, paga-se um monte de taxas e o retorno não é tão interessante; serve para quem não é disciplinado ao poupar e precisa de um carnêzinho no final do mês :lol:

Abs,

J.Black

HEAVY METAL escreveu:
frajolla escreveu:Buyandholder e demais investidores em imóveis, me digam uma coisa:
- O que acham de comprar imóvel via consórcio ?
- Realmente fica mais barato que o financiamento tradicional, pois no consórcio o que se paga de juros é menor do que no SFH (ou mudou de nome ?) ?
- Ou no final das contas, depois que a pessoa der o lance e pegar a carta de crédito, o consórcio vira um financiamento comum assim como acontece com quem compra imóvel na planta, onde paga-se para o construtor até o imóvel começar a ser construído e depois vira um financiamento comum ??
Grato.

Frajolla,
Acho que neste site você poderá achar as respostas:
http://dinheiro.br.msn.com/especiais/co ... fault.aspx

Abr 01, 2010 1:12
Agente 86 Forista Assíduo
Mensagens: 237
Agente 86
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Jan 15, 2010 0:43
 
 
Fraja, FGTS só na compra do primeiro imóvel.

,
frajolla escreveu:Pessoal,

Alguém sabe se é possível se usar o FGTS na compra do 2º, 3º .....n imóvel??
Ou só podem usar mesmo aqueles que num tem imóvel próprio algum ??

Tks ;)

Abr 01, 2010 15:26
Dice man Forista Assíduo
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Ago 08, 2008 14:52
 
 
Requisitos :

1. Quais os pré-requisitos para a utilização dos recursos do FGTS na casa própria?
Os recursos podem ser utilizados por proponente(s) que:

Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do território nacional;

Não seja(m) promitente(s) comprador(es) ou proprietário(s) de imóvel residencial concluído ou em construção:

- No atual município de residência;

- No município onde exerça sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.

http://www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp#


Bom dia.

frajolla escreveu:Pessoal,

Alguém sabe se é possível se usar o FGTS na compra do 2º, 3º .....n imóvel??
Ou só podem usar mesmo aqueles que num tem imóvel próprio algum ??

Tks ;)

Jun 16, 2010 12:45
Minefield
Minefield
 
 
Isso normalmente é furada.

Só n é furada pros sortudos que são contemplados no início e q por isso pegam dinheiro emprestado dos outros cotistas a taxas baixas.

No final uns emprestam de graça para outros. E quem tem q esperar no final acaba pegando uma carta de crédito que não serve mais para o sonho inicial.

http://cbn.globoradio.globo.com/comenta ... ERCADO.htm

http://cbn.globoradio.globo.com/comenta ... A-FILA.htm

frajolla escreveu:Info interessante sobre uma outra forma de se adquirir imóveis: via consórcio:


Consórcio de serviços chega ao número de 4.050 participantes ativos
16/06/10 - 11h06

SÃO PAULO - Até abril deste ano, o consórcio de serviços atingiu o número de 4.050 participantes ativos, revelam dados divulgados pela Abac (Associação Brasileira de Administradora de Consórcios).

Entre janeiro e abril deste ano, 350 consorciados foram contemplados, tendo a oportunidade de adquirir o serviço. No mesmo período, as vendas de novas cotas atingiram 1.680.

No consórcio de serviços, não é possível fazer comparações com o mês de abril de 2009 ou período de janeiro a abril, já que, de acordo com a Abac, o setor está completando 13 meses de existência.

Lei de Consórcios
A Lei de Consórcios entrou em vigor em fevereiro do ano passado. Com as mudanças, foi permitido constituir grupos de consórcios para aquisição de serviços, além de bens móveis e imóveis. Além disso, a lei permite que clientes contemplados usem a carta de crédito para quitar financiamentos nos bancos.

Por meio do consórcio de serviços, é possível adquirir cirurgias plásticas, acesso a cursos de pós-graduação no exterior, viagens, entre outros serviços.
http://web.infomoney.com.br//templates/ ... sfinancas/

Jun 16, 2010 13:00
Minefield
Minefield
 
 
Tem gente que se dá bem até jogando na mega sena.

É só bom ter consciência e não tratar isso como sempre sendo um investimento, pois tem bem um lance de sorte envolvido aí.

Jun 28, 2010 19:24
Heartbreaker Forista Assíduo
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Out 31, 2008 23:23
 
 
frajolla escreveu:E aí pessoal, o que vocês acham, estamos mesmo diante de uma possível bolha imobiliária no Brasil dado a excessiva valorização dos imóveis em diversas regiões do país ??
Já vi muitos locais terem valorização de quase 200% em 5 anos sem melhora algum relevante nas condições dos bairros relativos a infra-estrutura, serviços, segurança, etc... !
Os lançamentos imobiliários estão saindo todos muito caros, pagando-se muito até mesmo por imóveis pequenos e localizações às vezes consideradas até ruins :shock: !
Ou acreditam que simplesmente os imóveis pararão de valorizar por algum tempo e que no momento estamos realmente diante dum topo nas valorizações ???
:roll: ....
Abç


O preço dos imóveis sobe porque a demanda é grande, mas o déficit habitacional também é. Por essa razão os preços continuarão a subir no M.P e no L.P. O que eu vejo que realmente pode afetar isso é o custo do crédito.

Jun 29, 2010 17:06
rj45 Estreante
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rj45
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Dez 22, 2009 9:47
 
 
Fra.jo.la escreveu:E aí pessoal, o que vocês acham, estamos mesmo diante de uma possível bolha imobiliária no Brasil dado a excessiva valorização dos imóveis em diversas regiões do país ??


Meu amigo, eu não tenho dúvidas disso. Tomo como base o local em que trabalho, Zona Norte do RJ próximo a Quinta da Boa Vista, onde um empreendimento está começando a subir. Entrei em contato com a construtura (puramente por curiosidade) para saber o valor dos apartamentos (média de 65m²), e para meu espanto, ficaram entre 230K a 300K. Costumo ir para a região serrana do estado, onde pesquisando o valor das casas (acima de 150m²) dentro do condomínio em que se localiza a CBF fica na mesma faixa de preços...
Por isso minha meta é ao atingir minha independência financeira, buscar refúgio ou no litoral ou nas serras, ganhando qualidade de vida (pessoal e financeira).

Abraços!

Jul 21, 2010 21:17
4 8 15 16 23 42 Estreante
Mensagens: 8
4 8 15 16 23 42
Registrado em:
Jan 11, 2008 0:15
 
 
Oi Frajola, boa noite!

Li que vc falou de leilões judicias.

Sou advogado e trabalho no ramo. A reportagem do Uol foi muito sucinta e não abordou os riscos da arrematação judicial. Realmente é possível encontrar bons negócios, mas a assessoria de um advogado é imprescindível.

Quanto alavancagem de imóvel, é muito provável que o investidor que captar dinheiro em banco, mesmo com financiamento mais baratos, entrem em um mau negócio. Para se investir em imóvel é necessário ter o dinheiro na mão e correr atrás de oportunidades que surgem, as famosas galinhas mortas. Para isso você precisa ter tempo para dedicar e disposição para garimpar o mercado.

Bruno

Ago 09, 2010 23:09
Batista Forista VIP
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Registrado em:
Jun 03, 2008 9:44
 
 
Prezados foristas, boa noite.

Peço desculpas, em nome dos Moderadores de fórum do Infomoney por haver bloqueado o mesmo.

A infeliz atitude de um usuário em utilizar-se de um artifício conhecido como FLOOD no intuito de atacar diretamente um usuário / moderador e toda a moderação levou a esta situação.

Até que um dos adminstradores do fórum tome a atitude cabível, este tópico - assim como outros - ficará trancado.

Mais uma vez, desculpem-me pelo inconveniente. Mas não deixaremos que atitudes assim perdurem e tentem tumultuar este ambiente.

Batista

Nov 15, 2010 17:19
CGBN Forista Assíduo
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CGBN
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Fraj*la escreveu:O investimento em imóveis pode ser pouco atrativo, sendo uma alternativa interessante em uma diversificação de investimentos para quem disponha de bastante capital ou para os quais conseguem ter uma carteira de imóveis, e aí, neste caso, o retorno de um imóvel acaba compensando o risco de outro imóvel. Seguem abaixo alguns artigos interessantes sobre o assunto imóveis abordado neste tópico:
Investimento em imóvel – calcule bem!
http://evaldos.wordpress.com/2010/03/22 ... lcule-bem/


Fraj*la, li esse seu post e, principalmente, o link "calcule bem" e resolvi postar aqui um caso real, acontecido em uma grande capital brasileira.

Antes disso, concordo que pode ser pouco atrativo, mas creio que vários fatores atuam sobre o valor final do imóvel. Um óbvio, que é o fato de o imóvel ser comprado na planta. Ele é naturalmente vendido com desconto e este será maior quanto mais cedo for adquirido em relação à obra (não se pode esquecer dos riscos inerentes a essa decisão, que podem ser mitigados na medida em que se escolha construtoras listadas em bolsa e com saúde financeira comprovada ou com seguro de entrega).

Outro fator, mais importante, é a localização. Não lembro se foi o Gustavo Cerbasi ou o Mauro Halfeld que falou que os 3 fatores mais importantes para a compra de um imóvel são, na ordem, localização, localização e localização . O exemplo do RJ citado em um post de outro forista é o caso: passado o exagero dos preços, a correção será maior e mais forte em bairros mais mal localizados.

Como consequência do pressuposto acima, você teria de analisar, também, a quantidade de terrenos vazios em um determinado bairro. Uso uma reportagem tratando das valorizações do m2 no RJ nos últimos 10 anos que mostrou que lugares como Flamengo, Copacabana, Centro, entre outros, valorizaram-se quase 200%. Por outro lado, lugares como a Barra da Tijuca, apesar de possuírem empreendimentos mais luxuosos, valorizaram-se cerca de 50% apenas devido à existência de muitos terrenos para novos imóveis. A "raridade", digamos assim, influenciou a subida dos preços.

Como este post ficou longo, vou postar separado o caso que citei no início.

abs

Nov 15, 2010 18:20
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Deixei em destaque as partes que mais me interessam do link "calcule bem" para usá-lo como referência no caso real que apresentarei. Tirei a tabela e numerei as informações para facilitar as comparações entre o fictício e o real.

Seguem as premissas:

1) Valor de aquisição do imóvel
R$ 100.000,00

2) Capital possuído
R$ 50.000,00

3) Taxas e tributações
R$ 5.000,00

4) Gastos de reforma inicial
R$ 5.000,00

5) Valor financiado (PRICE)
R$ 60.000,00

6) Taxa de Financiamento
1% a.m

7) Tempo de Financiamento
240 meses

8 ) Prestação do Financiamento
R$ 660,65

9) Taxa de seguro mensal
R$ 20,00

10) Taxas administrativas mensais
R$ 25,00

11) Condomínio
R$ 250,00

12) Valor de revenda
R$ 120.000,00

13) Imposto sobre ganho de capital
15%


A partir dos dados oferecidos, calculei que na prática, um indivíduo que realizou o investimento do exemplo teve um prejuízo de R$ 3.700,oo ou -7,40%.Isto porque o indivíduo teve que manter o apartamento por um ano, teve que pagar as taxas imobiliárias, teve que zerar sua dívida com o banco (saldo devedor). Só para se ter uma ideia, após um ano pagando 700 reais por mês, o indivíduo não amortizou quase nada da dívida pois ainda deve 59.230 reais.

Eu finalizo dizendo que não existe almoço grátis.


Como falei anteriormente, o caso ocorreu em uma grande capital brasileira. Especifico agora que foi no Centro da cidade, com pouquíssimos empreendimentos, sem ser uma área degradada (importância da localização). Além disso, destaco que, apesar da recente valorização do imóveis, ainda não se está nem perto do exagero de outras cidades brasileiras, como o já citado RJ.

1) Valor de aquisição do imóvel
R$ 275.000,00
Apartamento de 82 m2, comprado em novembro de 2007.

2) Capital possuído
R$ 115.000,00
Aqui, considerei todo o valor pago até a entrega das chaves, em junho de 2010. A entrada foi de cerca de 10 a 15% desse valor.

3) Taxas e tributações
R$ 11.000,00
Aqui somei também gastos que eles não souberam me especificar exatamente sobre o que incidia, por isso pode parecer inflacionado.

4) Gastos de reforma inicial
R$ 00,00
Como dito, apartamento na planta.

5) Valor financiado
R$ 160.000,00
Aqui, talvez sem perceber, a pessoa que fez os cálculos usou a pior tabela para quem compra pensando em revender, a PRICE. Depois de mais de 10 anos pagando por ela, o saldo devedor ainda é superior ao preço do imóvel, pois se paga quase que só juros, sem alcançar o principal.
No caso real em questão, os compradores usaram o financiamento pela Tabela SAC.

6) Taxa de Financiamento
13% a.a.
Esse valor, no banco em que fizeram o financiamento, saltou de 9% para o que pagaram pelo fato de ambos serem de idade avançada (um com 70a e outro com 60a). Isso quer dizer que com certeza se consegue financiamentos a taxas melhores.

7) Tempo de Financiamento
120 meses

8 ) Prestação do Financiamento
R$ 2.980,00 no primeiro mês.
É a parte do "não existe almoço grátis". Para pagar valores totais finais menores, a prestação é muito alta no início, diminuindo gradativamente (na PRICE ela aumenta). No caso citado, as prestações mensais caíam cerca de 10 reais por mês. Como pagaram 5 prestações antes de vender, totalizou aproximadamente R$ 14.800,00.

9) Taxa de seguro mensal
R$ 00,00, por serem ambos correntistas e pelo fato do financiamento da obra por parte da construtora também ter sido feito no banco.

10) Taxas administrativas mensais
R$ 00,00 por serem ambos correntistas

11) Condomínio
R$ 350,00
Pagaram por 4 meses (total: R$ 1.400,00)

12) Valor de revenda
R$ 390.000,00, já descontada a corretagem

13) Imposto sobre ganho de capital
15%

Assim, resumindo, eles pagaram até a revenda cerca R$ 138.200,00. Após pagarem o financiamento, ficaram com R$ 225.000,00, aproximadamente. Lucro de R$ 73.780,00 (descontado o IR) ou 53,4%, líquidos.

Importante destacar que, além do lucro específico com o imóvel, há outros valores que não tenho como mensurar: os R$ 138.200,00 não foram pagos de uma vez e sim parcelados ao longo de 34 meses. Assim, as parcelas estavam em outros investimentos que renderam antes de serem parte do pagamento do apartamento. Esse valor todo não ficou imobilizado de imediato.

Disso tudo, destaco também que as premissas adotadas mudam todo o contexto e, por isso, preferi usar um caso real do que um fictício que, eventualmente, atendam às minhas expectativas.

Além disso, recordo que não sabemos até quando tais valorizações permanecerão, o que é real e o que é exagero. Assim, esse quadro pode mudar nos próximos anos.

abs

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